Los impuestos al invertir en bienes raíces

Hay dos cosas inevitables en la vida, la muerte y los impuestos. Si vas a invertir en bienes raíces te conviene conocer las obligaciones fiscales que rigen esta actividad de negocios para evitarte malas sorpresas.

Lo primero es definir qué modelo de negocio vas a elegir: la reventa inmediata, la construcción, la renta o la remodelación para la posterior venta de un inmueble.

Las obligaciones fiscales y su cálculo dependerán del modelo de negocio que hayas elegido.

1.  INGRESO POR RENTAS

En caso de elegir la opción de rentar un inmueble, ya sea para uso habitacional  o comercial (oficinas, locales), debes cumplir con las siguientes obligaciones:

  • Inscribirte al Registro Federal de Contribuyentes (RFC)
  • Llevar contabilidad (salvo que elijas la deducción ciega)
  • Expedir comprobantes fiscales por las contraprestaciones recibidas
  • Presentar declaraciones mensuales del Impuesto Sobre la Renta (ISR)
  • Presentar declaración anual de ISR
  • Notificar al Servicio de Administración Tributaria (SAT) si cobraste rentas en efectivo por más 100,000 pesos

Para calcular la base sobre la que pagarás el ISR cada mes existen dos opciones:

Opción 1

Rentas cobradas – Deducciones = Base de cálculo del impuesto

Las deducciones incluyen: pagos del impuesto predial; gastos de mantenimiento; intereses reales pagados por préstamos contratados para comprar, construir o remodelar el inmueble arrendado; primas de seguros que amparen los inmuebles; depreciación de los inmuebles.

Opción 2

Rentas cobradas – Deducción ciega = Base de cálculo del impuesto

La deducción ciega equivale a deducir directamente 35% de las rentas cobradas. No requiere llevar contabilidad ni tener comprobantes de gastos.

Rentas gravadas con IVA

Si el inmueble que rentas es una oficina o un local comercial, además del ISR tendrás que pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA). En este caso, es importante que al pactar el monto de la renta indiques que es independiente de ese impuesto. Cuando emitas un comprobante considera este ejemplo:

Renta del mes de marzo de 2015: 10,000 pesos

IVA: 1,600 pesos

Total: 11,600 pesos

Toma en cuenta que esos 1,600 pesos no son parte de tu ingreso, sino que deberás pagarlos al SAT. Contra el impuesto a tu cargo puedes acreditar el IVA que te hayan trasladado en los comprobantes que amparen un gasto deducible, como el mantenimiento o la prima del seguro del inmueble.

2.  COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Si lo que buscas es comprar inmuebles, remodelarlos y venderlos, tu ingreso será contemplado en el capítulo de enajenación de bienes. Aquí, lo primero es determinar la ganancia en la venta del bien. Del precio que se pacte, se podrán deducir los siguientes gastos con comprobantes fiscales:

  • Costo comprobado de adquisición de inmueble, que no será inferior a 10% del precio de venta
  • Costo de las mejoras y ampliaciones efectuadas
  • Gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de compra y venta
  • Avalúo de bienes inmuebles
  • Comisiones pagadas al vendedor con motivo de la compra o venta del bien

Ten presente que cuando no es posible identificar en la escritura los montos correspondientes al terreno y la construcción, se considera que 20% concierne al primero, y 80% al segundo. También conviene recordar que la construcción se deprecia 3% al año.

El importe de las deducciones señaladas se puede actualizar desde la fecha en que se erogaron, hasta el momento en que se venda el inmueble.

En este tipo de operación, el notario se encarga de determinar el impuesto a tu cargo y lo recauda cuando se firma la escritura para pagarlo al SAT.

Si se trata de la venta de un local, oficina o bodega, la operación está gravada con IVA y el notario también recauda el impuesto.

Finalmente, cabe mencionar que, si el inmueble a vender es tu casa habitación, la operación puede quedar exenta, siempre que no hayas aplicado la exención en los últimos cinco años y que el precio de venta no exceda 700,000 UDIS.

Cuando se obtienen ingresos por la venta de inmuebles, existe la obligación de presentar la declaración anual del ISR, aún cuando la operación esté exenta. De lo contrario, se pierde el derecho a la exención.

Pago de ISR por venta de inmuebles

La plusvalía del inmueble se genera a lo largo del tiempo. Por ello, la ganancia obtenida se divide entre el número de años que tuviste el bien. El ISR se calcula sobre la ganancia anual promedio.

3. CONSTRUCCIÓN ¿EXENTA?

En este caso, aunque la construcción de viviendas está exenta de IVA, las empresas que se subcontratan (instaladores de ventanas, cocinas integrales, etcétera) deben trasladarte el IVA. Si no es así, los gastos que efectúes no serán deducibles.

Otro aspecto fundamental es que se deben pagar las cuotas al IMSS de todos los trabajadores que participan en la obra.

4. REMODELACIÓN ¿QUÉ PUEDO DEDUCIR?

Es posible deducir todos los gastos relacionados con una remodelación, siempre que tengas el comprobante (factura electrónica) que ampare los gastos; cuando te trasladen el IVA y; en caso de que el monto del pago sea mayor a 2,000 pesos, que lo realices con cheque nominativo, transferencia bancaria, tarjeta de crédito o de débito.

 

 

Fuente: María Guadalupe Sandoval Meza, Metros Cúbicos; con información del CP Raquel Aguilar, Despacho Vázquez Landeros SC

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